Sinds 2015 is het model huurovereenkomst kantoorruimte en overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW van toepassing. Dit model van de ROZ (Raad voor onroerende zaken) geldt in de markt (met name bij beleggers) als een standaard en wordt dus veel gebruikt bij verhuur van alle andere gebouwen dan winkels (meestal kantoorruimten).

Het model van 2015 is de opvolger van het ROZ-model uit 2003 dat verhuurders een gunstige positie verschafte ten opzichte van huurders. Mede door de economische crisis, waardoor de marktomstandigden en (dus) de onderhandelpositie van de huurders gunstiger werden, is in samenspraak met huurdersorganisaties het nieuwe model 2015 tot stand gekomen. Het nieuwe model beoogt een meer gelijkwaardige positie tussen de verhuurder en huurder tot stand te brengen. Is het daarin geslaagd? Het antwoord is ja en nee.

Op een aantal punten is de positie van de huurder verbeterd. Het model 2015 is en blijft echter vanuit de optiek van de verhuurder vastgesteld en biedt de verhuurder daardoor nog steeds een gunstigere uitgangspositie dan de huurder. Zo wijken diverse bepalingen ten gunste van de verhuurder af van wettelijke huurbepalingen die de huurder beogen te beschermen en worden nog steeds meerdere risico’s en verantwoordelijkheden bij de huurder gelegd. Enkele voorbeelden zijn:

• Er is minder snel dan in de wettelijke bepalingen sprake van een gebrek dat de verhuurder moet herstellen;
• Aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade door gebreken wordt uitgesloten;
• De wettelijke rechten van de huurder op huurprijsvermindering en verrekening bij gebreken worden beperkt;
• Onderverhuur is contractueel verboden (de wet staat het in beginsel toe);
• Huurder doet afstand van het wettelijke recht op ongerechtvaardigde verrijking door verbeteringen van het gehuurde.

Verder zijn meerdere contractuele boetes opgenomen die kunnen worden geïnd bij tekortkomingen van de huurder, terwijl voor de verhuurder nog steeds geen enkele boetebepaling geldt. Ook krijgt de verhuurder bepaalde privileges, zoals het recht servicekosten eenzijdig en zonder overleg aan te passen.

De conclusie is dus dat het ROZ-model uit 2015 de positie van de huurder weliswaar in bepaalde opzichten heeft verbeterd, maar de huurder staat nog steeds op achterstand wanneer hij dit model accepteert.

Een evenwichtige model-huurovereenkomst bestond tot op heden alleen voor winkelruimte, in de vorm van de huurovereenkomst van Detailhandel Nederland. Teneinde cliënten die een onroerende zaak (niet zijnde winkelruimte) willen huren een betere (onderhandel)positie te verschaffen, heeft Paulussen Advocaten een nieuwe standaard huurovereenkomst met algemene bepalingen ontwikkeld voor deze categorie bedrijfsruimte. In ons model is de positie van de huurder beter geborgd, overigens op een wijze die ook voor verhuurders acceptabel zou moeten kunnen zijn. Wij willen de markt daarmee een beter gebalanceerde overeenkomst bieden die geschillen en onvrede over huurrelaties zoveel mogelijk moet beperken.

Indien u vragen heeft over voorgaand onderwerp of andere vragen over huurrecht heeft dan kunt u contact opnemen met mr. M.J. van Loon via m.vanloon@paulussen.nl of telefonisch 043 321 66 40.

Nieuws Overzicht