Volkshuisvesting en verduurzaming van gebouwen zijn binnen Nederland uitdagende opgaves. Het optoppen van appartementen kan een antwoord bieden voor de woningbouwopgave. Daarnaast is de verduurzaming van appartementencomplexen, zoals het aansluiten op warmtenetten en plaatsen van zonnepanelen, een belangrijke stap in de energietransitie. Ondanks de ruime mogelijkheden binnen appartementsgebouwen, blijkt dat de besluitvorming hierover binnen de Vereniging van Eigenaren (VvE) moeizaam verloopt. De kern van het probleem schuilt in de besluitvormingsregels en reglementen van de VvE’s. De overheid onderzoekt hoe het besluitvormingsproces binnen VvE’s vereenvoudigd kan worden.

Optoppen en ingrijpende verduurzamingsmaatregelen bij appartementsgebouwen vragen vaak om een aanpassing van de splitsingsakte. Op 13 november 2025 is het onderzoeksrapport “Verduurzaming en de rol van de splitsingsakte” van Berenschot openbaar gemaakt. Dit rapport is opgesteld in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en biedt inzicht in de juridische en praktische obstakels voor VvE’s bij verduurzaming. Het rapport is in te zien via deze link: https://open.overheid.nl/documenten/0234883b-8b77-4ce7-a608-5a6eae9d1117/file

Het rapport benadrukt dat binnen Nederland immense hoeveelheden splitsingsaktewijzigingen nodig zullen zijn ten behoeve van het optoppen van woningen, het aansluitingen op warmtenetten of de installatie van zonnepanelen.  Een wijziging van de splitsingsakte kan slechts plaatsvinden met medewerking van alle appartementseigenaren (spoor 1-traject) of met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de VvE met een 4/5^e meerderheid of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald (spoor 2-traject). Het VvE Sint-Martinushof arrest van de Hoge Raad (HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286) beperkt de reikwijdte van spoor 2  tot beheershandelingen. Aangezien optoppen en ingrijpende verduurzamingsmaatregelen veelal de eigendomsverhoudingen tussen appartementseigenaren raken, zal bij het nemen van besluiten hierover vaak de conclusie zijn dat sprake is van een beschikkingshandeling (in plaats van een beheershandeling) waarvoor medewerking van alle eigenaren noodzakelijk is. Dat betekent dat zodra een of meerdere eigenaren medewerking weigeren, het besluitvormingsproces stopt. In dat geval rest nog slechts de weg om via de rechter een vervangende machtiging te vragen (artikel 5:121 en 5:140 BW). Maar deze gerechtelijke weg schrikt helaas ook veel VvE’s af. Bijgevolg worden veel maatregelen niet uitgevoerd, terwijl VvE’s nu net een grote bijdrage zouden kunnen betekenen in het behalen van de Nederlandse doelstellingen.

Samen met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid onderzoekt het Ministerie of en hoe het wijzigen van de splitsingsakte vereenvoudigd zou kunnen worden. Aangezien volgens het onderzoeksrapport van Berenschot de meeste wijzigingen van splitsingsaktes te verwachten zijn bij het aansluiten op warmtenetten, wordt nagedacht over een pilot voor standaardisatie van splitsingsaktes met betrekking tot het aansluiten van warmtenetten. En ook het wetsvoorstel Wet collectieve warmte (Wcw) voorziet specifiek voor warmtenetten in een regeling dat het bestuur van een VvE onder voorwaarden de bevoegdheid geeft om namens de VvE-leden een aansluitovereenkomst aan te gaan met een aangewezen warmtebedrijf voor aansluiting op een collectieve warmtevoorziening. Dit vormt een oplossing voor het geval dat de gemeente gebruik maakt van haar aanwijsbevoegdheid zoals geregeld in de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (WGIW). De WGIW maakt het voor gemeentes namelijk mogelijk om de gaslevering in wijken te beëindigen, waardoor alternatieven zoals warmtenetten feitelijk verplicht worden.

Daarnaast wordt op korte termijn een wetsvoorstel verwacht ten aanzien van minder ingrijpende verduurzamingsmaatregelen, waarvoor geen wijziging van de splitsingsakte nodig is. Dergelijke VvE besluiten vereisen momenteel nog een 2/3^e of 3/4^e meerderheid. In praktijk blijkt ook deze meerderheid vaak een struikelblok te zijn voor het nemen van besluiten over verduurzaming en onderhoud. Het wetsvoorstel zal daarom naar verwachting inhouden dat met een gewone meerderheid (50+1) van de uitgebrachte stemmen besloten kan worden over onderhoud, verduurzaming en financiering daarvan, zulks ongeacht wat het VvE-reglement voorschrijft. Mocht het VvE-reglement echter een quorum voorzien, dan zal dat wel behouden blijven.

Indien deze wetsvoorstellen aangenomen worden en het onderzoek ter zake de splitsingsaktewijziging tot daadwerkelijke vereenvoudigingen leidt, dan wordt het voor VvE’s gemakkelijker om wenselijke maatregelen ter zake optoppen of verduurzamen door te voeren. VvE’s zullen sneller kunnen besluiten en de kans op stilstand door verdeeldheid binnen de vergadering zal afnemen. Dit is voor alle appartementseigenaren dus een belangrijke ontwikkeling om verder op te volgen.

Ons kantoor adviseert en begeleidt VvE’s regelmatig bij deze vraagstukken. Mocht u hulp nodig hebben, kunt u vrijblijvend contact opnemen.

Nieuws Overzicht