Hof Arnhem-Leeuwarden matigt 10%-boete uit de modelkoopakte: de woningmarkt als gezichtspunt
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6289
Het boetebeding van 10% van de koopsom in de modelkoopovereenkomst woning is een van de bekendste bepalingen uit de vastgoedpraktijk. Rechters matigen die boete al jaren in individuele gevallen, maar het percentage zelf stond zelden ter discussie. In zijn arrest van 29 september 2026 doet het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden precies dat. Het hof signaleert een “veranderende verkeersopvatting” over de hoogte van het standaardbeding en betrekt de ontwikkeling van de woningmarkt uitdrukkelijk bij zijn matigingsoordeel.
Feiten
Twee jonge, studerende zussen kochten in 2023 een woning voor € 380.000. Zij wilden de koopsom deels betalen met een schenking van hun ouders uit de overwaarde van het ouderlijk huis. Voor de uitkering van die overwaarde was eerst een rangregeling nodig, waardoor het geld niet tijdig beschikbaar kwam. De levering op 16 juni 2023 ging daardoor niet door. De verkoper ontbond de koop en ontving uit de bankgarantie de boete van € 38.000. De kopers vorderden terugbetaling, maar de rechtbank Midden-Nederland wees die vordering af.
Het oordeel van het hof
Het hof stelt voorop dat de tekortkoming voor rekening van de kopers komt. Schuld is daarvoor niet vereist: de notaris had hen tijdig gewezen op wat nodig was en het financieringsrisico lag bij hen. De boete is dus in beginsel verbeurd. Voor matiging hanteert het hof de bekende maatstaf van artikel 6:94 lid 1 BW. De billijkheid moet matiging klaarblijkelijk eisen, wat pas het geval is als onverkorte toepassing van het beding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Vervolgens weegt het hof de omstandigheden. De verkoper had de woning kort na de ontbinding doorverkocht voor € 398.555, ruim € 18.500 meer dan de oorspronkelijke koopsom. Tegenover zijn schade van € 11.455,65 stond dus een voordeel dat het hof op grond van artikel 6:100 BW in aanmerking neemt. Na verrekening met de proceskosten resteerde per saldo een voordeel van ruim € 3.000. Daartegenover staan de overlast en onzekerheid voor de verkoper, die zelf een andere woning had gekocht op straffe van een boete van € 47.300, en de aansporingsfunctie van het beding. Ook de financiële gevolgen van de boete voor de jonge kopers worden meegewogen.
Het meest opvallend is r.o. 4.18. Daarin overweegt het hof dat een percentage van 10% past bij een tijd waarin woningen grofweg de helft kostten en minder snel werden verkocht. In de overspannen markt van 2023 werd een woning na ontbinding juist snel en vaak tegen een hogere prijs doorverkocht. Het hof spreekt van een “veranderende verkeersopvatting” over de redelijkheid van de hoogte van het standaardbeding, maar tekent aan dat het beding bij een kerende markt weer passend kan zijn. De boete wordt gematigd tot € 10.000.
Plaats in de jurisprudentie
De maatstaf zelf is niet nieuw. Sinds Intrahof/Bart Smit (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638) geldt dat matiging terughoudendheid vergt. Naast de verhouding tussen boete en schade wegen ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het wordt ingeroepen. In Turan/Easystaff (HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207) liet de Hoge Raad een matiging in stand die onder meer steunde op het ontbreken van onderhandelingen over de boete en van een onderbouwing van de hoogte ervan.
Nieuw is dat het hof de hoogte van het modelbeding zelf in verband brengt met maatschappelijke ontwikkelingen. Eerdere matigingen steunden vooral op omstandigheden aan de kant van partijen, zoals een wanverhouding met de schade of de financiële positie van de koper. Het hof maakt nu ook de woningmarkt tot gezichtspunt. Daarmee raakt het arrest aan de grondslag van een beding dat al decennia ongewijzigd in het model staat.
Dit artikel werd geschreven door Lara Hartman-Ohnesorge. Voor meer informatie kunt u contact met haar opnemen via 043 321 6640 of via L.Hartman-Ohnesorge@paulussen.nl
Nieuws Overzicht