Op 24 september 2026 bekrachtigde de rechtbank Zeeland-West-Brabant de onteigeningsbeschikking van de gemeenteraad van de gemeente Zundert voor de onteigening van twee onroerende zaken ten behoeve van de realisatie van een kindcentrum (ECLI:NL:RBZWB:2026:9469).
Onteigening is het instrument waarmee de overheid eigendomsrechten op onroerende zaken kan ontnemen, waardoor de onroerende zaak tot het eigendom van de onteigenaar gaat horen. De te onteigenen onroerende zaken worden aangewezen in een onteigeningsbeschikking. Zo’n onteigeningsbeschikking kan alleen door het bevoegd gezag worden gegeven als er is voldaan aan drie vereisten: er is sprake van een onteigeningsbelang, de onteigening is noodzakelijk en de onteigening is urgent. Wanneer de onteigeningsbeschikking niet voldoet aan één van deze vereisten, dient de rechtbank het verzoek tot bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking af te wijzen.
Hieronder bespreken wij de overwegingen van de rechtbank die zien op het noodzakelijkheidsvereiste, maar eerst beknopt het toetsingskader. Aan het noodzakelijkheidsvereiste is onder andere niet voldaan wanneer de onteigenaar geen redelijke poging heeft ondernomen om de onroerende zaak bij wijze van minnelijk overleg te verwerven of om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op die onroerende zaak. Het minnelijk overleg moet voldoende reëel en serieus zijn (HR 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955). Tijdens het minnelijk overleg moet de onteigenaar in ieder geval een aanbod in geld doen dat betrekking heeft op de in de onteigeningsbeschikking aangewezen onroerende zaak.
- De houding van belanghebbenden beïnvloed de onderhandelingsfase
Aan de hand van het logboek heeft de rechtbank vastgesteld dat vanaf oktober 2023 contact heeft plaatsgevonden tussen de raad en de belanghebbenden over de verwerving van de gronden. Voorafgaand aan de onteigeningsbeschikking heeft de gemeenteraad op 1 juli 2025 een (summier onderbouwd) schriftelijk aanbod in geld gedaan en heeft dat aanbod op 19 augustus 2025 herhaald. Wij begrijpen uit de uitspraak dat de belanghebbenden hier niet inhoudelijk op hebben gereageerd, geen verdere informatie aan de gemeenteraad hebben verstrekt over eventuele bijkomende schade en ook geen tegenbod hebben gedaan. Oftewel, de belanghebbenden hebben een passieve houding aangenomen tijdens het minnelijk overleg. De raad heeft hierdoor – zo begrijpen wij – gemeend dat een nieuw aanbod geen doel dient, nu belanghebbenden geen punten hebben aangedragen die bijdragen aan het formuleren van een nieuw aanbod.
De rechtbank overweegt op basis van deze omstandigheden dat het de gemeenteraad niet kan worden tegengeworpen dat hij niet verder heeft onderhandeld met de belanghebbenden. Deze overweging is volgens ons niet alleen pragmatisch, maar ook goed te begrijpen vanuit de rol van de bestuursrechter in een bekrachtigingsprocedure. De bestuursrechter heeft hierin – volgens de bedoeling van de regering bij de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet – namelijk de ruimte om bij de beoordeling van een bedenking gewicht toe te kennen aan de opstelling van een belanghebbende in het minnelijk overleg en de openbare voorbereidingsprocedure.
- Ex nunc-toets in het voordeel van het bevoegd gezag
De rechtmatigheid van een onteigeningsbeschikking wordt – anders dan bij de meeste besluiten van de overheid – getoetst naar het moment van de bekrachtiging door de rechtbank. Dat betekent dat zowel ten tijde van de onteigeningsbeschikking als op het moment van de bekrachtiging voldaan moet zijn aan de drie onteigeningscriteria. Daardoor is in de toets van de bestuursrechter ruimte ontstaan om gewicht toe te kennen aan veranderingen in de juridische, beleidsmatige of feitelijke context. Gelet op onder meer de aard van het onteigeningsinstrument dat per definitie diep ingrijpt op het fundamentele eigendomsrecht van een (rechts)persoon, ligt het in de rede dat de ex nunc-toets vooral in het voordeel van de onteigende uitpakt. Wij maken echter uit deze uitspraak op dat de rechtbank de onderbouwing van het (nieuwe) aanbod, dat is uitgebracht ná de onteigeningsbeschikking, heeft laten meewegen in haar beoordeling van het uitgebrachte aanbod; en daarmee in de beoordeling van het noodzakelijkheidsvereiste. Dat duidt op een ex nunc-toets in het voordeel van de gemeenteraad.
- Compensatie anders dan in geld?
De Omgevingswet waarborgt dat een eigenaar bij onteigening een volledige schadeloosstelling in geld toekomt. De Omgevingswet kent bij onteigening geen recht op compensatie anders dan in geld, zoals bijvoorbeeld door middel van het aanbieden van vervangende grond in een grondruil.
De rechtbank overweegt in haar uitspraak dat er voor de onteigenaar geen verplichting bestaat om te onderzoeken of er tegemoet kan worden gekomen aan de wens om te worden gecompenseerd in vervangende grond. Deze overweging is niet in lijn met de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 juli 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:3948), waarin zij overweegt:
“Indien de onteigende te kennen geeft dat hij bij onteigening geheel of gedeeltelijk gecompenseerd wil worden door middel van de verwerving in eigendom van vervangende grond, zal de mogelijkheid om deze wens te honoreren als onderdeel van de op de voet van artikel 11.7, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet vereiste redelijke poging tot minnelijke verwerving onderzocht moeten worden (…)”
Indien een belanghebbende in het minnelijk overleg duidelijk maakt de voorkeur te geven aan vervangende grond of een andere oplossing, dan moet de onteigenaar dus wel nagaan of hieraan tegemoet kan worden gekomen; vergelijk in dit verband de uitspraak van de rechtbank Limburg van 24 maart 2026 inzake Palace Wyck (ECLI:NL:RBLIM:2026:2754).
Op dit punt hanteert de rechtbank dus een onjuist uitgangspunt. Dat heeft de belanghebbenden in dit geval echter niet benadeeld, omdat de raad desalniettemin heeft onderzocht of vervangende grond kon worden aangeboden in het kader van de minnelijke onderhandelingen.
Expertise onteigeningsrecht en grondverwerving
Dit artikel is mede geschreven door Jesse Simonis. Zowel Jesse Simonis als Sharon Fraats zijn gespecialiseerd in het omgevingsrecht, met een bijzondere focus op grondzaken en de inzet van grondverwervingsinstrumenten, zoals onteigening en voorkeursrechten. Zij adviseren overheden en ondernemingen over uiteenlopende vraagstukken op het gebied van het omgevingsrecht en grondzaken. Sharon Fraats is voorzitter van de praktijkgroep Overheid en non-profit.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met haar via 043 321 6640 of via s.fraats@paulussen.nl.
Nieuws Overzicht